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国瑞置业闯关IPO认购不足20% 核心资产受质疑--不
日期:2014-07-11

7月7日,对于国瑞置业有限公司来讲,无疑是个非常有纪念意义的日子。

当天,这个起步于广东、壮大于北京的房企,成为今年以来继光谷联合、阳光100、中国新城市、亿达中国分别赴港上市之后,第五只成功在香港联交所挂牌上市的内房股。

相比于股价破发,跌幅0.93%的世纪睿科,国瑞置业开盘后一路震荡向上,首日开盘价2.32港元,随后一路上涨,最终报收2.5元港元,涨幅约5%。

作为北京二环路内第二大物业开发商,国瑞置业从启动上市计划以来就备受市场关注。

然而,针对国瑞置业的核心资产、发展战略以及管理上的质疑,却是一浪高过一浪。针对外界的质疑,时代周报记者曾致电国瑞置业,不过截至发稿时为止,并未得到任何回应。

上市之路惊险至极

今年以来,受房地产行业整体低迷影响,多家中小房企资金链十分紧张。通过借壳、招股等方式登陆资本市场,借助国际平台 揽金 ,受到了中小企业的青睐。就是在这样的背景下,国瑞置业开始了IPO冲刺之路。

据其招股公告披露,国瑞置业拟全球发售6.61亿股股份,其中一成在港公开发售,招股价介乎2.30-2.84港元,每手1000股,入场费2868.63港元。并已引入中生制药、北京第五建筑工程及BestClass三名基础投资者,分别认购1.3亿股(4000万美元)、1.05亿股(2亿人民币)及约6513万股(2000万美元)。

随着楼市的持续下行,资本市场对于房地产业,尤其是中小型企业的信心显然不足。国瑞置业上市前,前四个内房股不是上市就破发,就是严重认购不足,不得不大幅调低招股价并推迟上市,国瑞置业的上市之路亦可谓是惊险至极。

7月4日,国瑞置业公布其配售结果显示,国瑞置业仅获得281名投资者认购,共认购1304.6万股香港发售股份,相当于香港公开发售初步可供认购的香港发售股份总数6617.8万股的19.71%,相当于全球发售股份总数的1.97%。

有业内人士告诉时代周报记者,投资者对国瑞置业上市还是存有一定的疑虑,当然这个和整个房地产市场降温带来的冲击力有关。

国际发售部分,最终数目为6.487亿股,约占全球发售股份总数的98.03%,获轻微超额认购。

由于公开发售仅获近20%认购,国瑞置业只得以招股范围近乎下限定价发行,将发售价定为每股2.38港元。以发售价计算,经扣除公司于全球发售应付的承销费及估计开支后,国瑞置业全球发售的集资净额约为14.83亿港元。

国瑞置业表示,是次集资所得的60%将用于集团的房地产开发项目;30%将用于物色和收购合适地皮作土地储备之用;其余10%将用作一般营运资金。

此次上市,为国瑞置业搭建了一个更大的资本平台,有利于其未来扩大和海外机构投资者的接触面。而且国瑞置业的土地成本占优势,未来项目开发的定价权上有比较大的自由度。 房地产评论员严跃进告诉时代周报记者。

核心资产受质疑

对于上市,每一家房企都有着自己的核心 蛋糕 ,来挑动资本市场的 味蕾 。与大讲特讲资本故事的前辈们不同,一线城市的土地储备成了国瑞置业的最大卖点。

国瑞置业在招股书中用大大的篇幅来描述了其在北京核心地段的项目。国瑞置业称,截至2014年3月31日,以竣工建筑面积计算,其作为投资物业持有的北京国瑞购物中心亦为北京市二环路内第二大的购物中心。国瑞置业在北京的所有已竣工项目均位于北京市中心天安门广场方圆1-5公里范围内。

目前,国瑞置业在崇文门商圈由三大块资产构成,一是国瑞城,包括国瑞城综合体、乐天玛特购物中心、多个四合院以及可出售的国瑞紫金台项目;二是富贵园购物中心,其中大部分为家乐福超市;三是2013年购入的哈德门项目,目前命名为国瑞中心。其中国瑞城以及北京富贵园权益货值合计18.76亿元,国瑞中心权益货值为24.26亿元。同时国瑞置业还拥有祈年大街一侧的土地一级开发项目。

在招股书中,国瑞置业以北京市二环路内第二大物业开发商自居,称其拥有4.1%的市场份额,并且为北京第45大物业开发商,所占市场份额为0.34%。但时代周报记者查阅资料发现,国瑞置业多少有一些 底气 不足。

据资料显示,截至2014年3月31日,其土地储备总建筑面积为680万平方米,分布于北京、海口、万宁、汕头、佛山、沈阳、郑州、廊坊和西安。其中以沈阳和廊坊土地分布最多,分别占比22.7%以及31.3%,而国瑞置业在北京的土地储备总建面却仅为39.05万平方米,仅占土地储备总额的5.8%。

有业内人士表示,北京未来出让核心地段的几率微乎其微,国瑞置业很难在北京核心地段扩展土地储备。

不要说是二环内,即使四环内的土地出让都几乎是凤毛麟角,而且几乎每次出让都会拍到天价。国瑞置业主席张章笋表示,今后会继续在一线和二线城市增加土地储备,开发精品住宅及综合体项目等投资性物业。但数据却显示,国瑞置业2013年的负债比率已经高达120%,如果继续向一线城市拿地,无疑会对其资金链造成极大的负担,而且很难再像以前那样以较低的成本拿地。

风险与机遇并存

近三年,国瑞置业的成绩还是十分喜人的。

招股书数据显示,截至2011年、2012年及2013年,国瑞收入分别为人民币17.53亿元、人民币42.76亿元及人民币68.35亿元,复合年增长率为97.4%。

今年前4个月,国瑞置业的已签约销售额达到人民币15.15亿元,已签约建筑面积达到11.39万平方米,已签约平均售价13303元/平方米,分别较去年同期上升118.4%、74.2%及25.3%。

但业绩飞涨的背后,国瑞置业的负债率也让人堪忧。招股说明书显示,该公司过去三年负债率均超过100%,而2013年年底,其资本负债率急增20个百分点至120%水平。

国瑞置业在招股书中称,自上世纪90年代起步于广东,此后壮大于北京,业务现已遍布海口、万宁、汕头、佛山、沈阳、郑州、廊坊及西安等多个大中型城市,并形成以北京和珠江三角洲地区为中心,辐射全国主要经济增长区域的战略布局。通过数据可以看出,在680万平方米的土地储备中,除北京以外,几乎大半都地处二、三线城市。

依据易居中国提供的数据,6月份,东、中、西部30个典型城市楼市成交量同比均出现负增长,其中,东部城市同比增幅由5月份的-17.9%下降为-28.1%,中部城市由-14.3%下降为-15.2%,而二、三线城市相对集中的西部城市由26.5%下降为-32.3%。

早有专家认为,部分二、三线城市前期房价增长过快,需求已被透支,二、三线城市需求回升依旧乏力。而研报机构安信国际在国瑞置业的IPO点评当中,也表示目前二、三线城市楼市风险较大。

中投顾问高级研究员郑宇洁告诉时代周报记者,目前国内楼市成交量下跌或者徘徊,购房者观望情绪较浓,市场总体上的供大于求。

谈及未来的发展区域,国瑞置业董事长张章笋在挂牌仪式上介绍,国瑞置业聚焦北京、环渤海区域以及南方的珠三角,集中在城镇化发展比较迅速的地区。

严跃进告诉时代周报记者,从前景看,国瑞置业在北京、廊坊等地的项目,未来在京津冀一体化的步骤下,前景还是比较好的。

家族式管理遭质疑

记者在查阅国瑞置业招股书的时候发现,国瑞置业的内部管理也是十分有特点。

据招股书显示,国瑞置业董事会中执行董事为四位,分别由国瑞置业董事长张章笋先生、国瑞置业副总裁葛伟光先生、国瑞置业副总裁阮文娟女生、国瑞置业副总裁张瑾女士四人兼任,而这四人中,除了葛伟光先生外,其余均是 一家人 ,阮文娟女士系张章笋配偶,而张瑾女士则是张主席的女儿,另外有一位副总裁林耀泉先生是张主席的妹夫。

有业内人士分析认为,从董事会的人员结构看,国瑞置业的家族色彩很浓重。此前很多家族企业下的公司治理模式都遭到投资者的质疑,进而使得管理绩效低下,投资者对此类公司的投资 胃口 不大。

对于国瑞置业来说,在上市后的一个难题就是如何在家族利益获取和职业经理人晋升方面做一个平衡点。

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